Fundos de Investimento Imobiliário: confira dicas

O mercado brasileiro está repleto de fundos imobiliários. Existem vários Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Há os fundos que investem diretamente em imóveis, fundos de fundos (FOF), FII que investe em CRI e LCI e assim por diante.

Mas o investidor sabe o que analisar para decidir, onde investir? Em nosso artigo, vamos trazer dados importantes sobre a análise de fundos imobiliários.

Fundos diversificados

Como estamos tratando de fundos que geralmente possuem mais do que um investimento, é importante escolher um fundo que seja diversificado.

Existem alguns fundos que investem somente em um empreendimento. Ou em vários empreendimentos, mas todos locados para um só inquilino.

O que isso sugere? Risco. Quando o fundo possui somente um empreendimento, o mesmo depende que o imóvel seja atrativo para os seus inquilinos. Além da atratividade natural do empreendimento, o fundo depende que a região seja boa.

Não adianta ter um empreendimento mais moderno o mundo em uma região ruim. Só porque o imóvel é excelente, não quer dizer que pessoas e empresas vão querer alugar o mesmo, se a região é ruim.

Para reduzir eventuais riscos relacionados a pouca atratividade do imóvel, o bom seria analisar o empreendimento além da região.

Mas, toda essa análise depende das informações que o investidor possui, além do conhecimento. Ou seja, estamos tratando de uma “especialidade” que a pessoa precisa ter para conseguir determinar se o investimento é bom ou não.

Observando todo esse estudo, o mais interessante, seria investir em fundos diversificados, onde os riscos estão pulverizados em vários empreendimentos localizados em diferentes regiões.

Exemplos de fundos assim; BRCR11, KNRI11, HGRE11 entre outros. Os três fundos mencionados possuem carteiras com investimentos em diferentes empreendimentos localizados em regiões diferentes.

Essa pulverização oferece segurança com relação à atratividade dos imóveis. Os empreendimentos em grande parte são bons e por estarem em regiões diferentes, podem contar com mais procura.

Vamos supor que o fundo tenha um imóvel no Rio de Janeiro, e o mesmo está vago, todos nós sabemos que o Rio de Janeiro de alguns anos para cá, vem perdendo influência, um empreendimento lá, pode oferecer menos possibilidades do que um imóvel, similar, localizado em São Paulo, ou de repente, em Santa Catarina. Quando se tem diversidade que até pode ser no mesmo estado, mas em lugares distintos, fica mais fácil de conseguir alugar ou negociar, algum dos imóveis.

Evite fundo com só um inquilino

Com relação à locação efetivada só por um inquilino, tal situação pode ser complicada a partir do momento onde o inquilino esteja disposto a encerrar o contrato ou não renovar o mesmo.

Mesmo para aqueles contratos de longa duração, os riscos com uma eventual rescisão, ou até revisão do contrato sempre existem. Por isso, o mais sensato é ponderar o investimento em um fundo que só tenha um inquilino.

Já pensou depender dos aluguéis que vem só de um inquilino e o mesmo resolver deixar os empreendimentos? Serão dias difíceis para o fundo, pode ter certeza.

Evite a renda garantida

Hoje não acontece tanto, mas vira e mexe temos fundos que são lançados com uma espécie de renda garantida.

Essa renda fixada pelo fundo funciona da seguinte forma; o fundo levanta determinado capital por meio da oferta pública e disponibiliza determinado valor para pagar seus cotistas a título de rendimento enquanto o fundo não consegue gerar a rentabilidade proposta.

Por se tratar de valores limitados, mesmo que o fundo não consiga alcançar a rentabilidade proposta, quando do dinheiro terminar, o mesmo deixa de pagar a renda garantida.

Então vamos supor que o investidor vê um fundo que está com uma rentabilidade de 7% ao ano, pagando um excelente rendimento todos os meses por meio da renda garantida.

Mas a renda que o mesmo efetivamente consegue, por meio dos seus investimentos é de metade do valor (ou 3,5% ao ano), sendo que falta pouco mais de 5 meses para encerrar a renda garantida.

Em uma situação assim, será bem difícil o fundo conseguir extrair dos seus investimentos renda para cobrir os 3,5% que faltam.

Fundos que trabalham com a renda garantida, geralmente estão longe de conseguir renda para manter certo valor de mercado. Por isso existe essa estratégia. Quando identificar algo similar, pense bem.

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